【最高裁判決】地面師案件における司法書士の第三者（中間買主）に対する責任について②

前回に引き続き、2020年（令和2年）3月6日の最高裁判決について。

当事者等の関係図を再度貼っておきます。

一審ではY司法書士の責任は否定されましたが、控訴審では責任が認められました。

そこで、Y司法書士が最高裁に上告しました。

以下に詳細に述べますが、一般論として、司法書士は、依頼者以外の第三者に対しても、その第三者の立場や属性（不動産取引の知識・経験など）、取引の状況（ほかに専門家がいるかどうかや、取引当事者の成りすまし疑惑の程度など）によっては、何らかのアドバイスをするなど適切な措置をとる義務がある、とされました。

今後の立会業務の実務においては、このようなリスクも念頭に置いて対応する必要がありそうです。

上告審（最高裁）の判断

最高裁の判断は以下のとおり（引用の後、適宜要約を入れます）。
（判決全文は、こちらの最高裁のページにあります。）

司法書士の職責や、職務の性質について

司法書士法は、登記等に関する手続の適正かつ円滑な実施に資することにより国民の権利の保護に寄与することを目的として（１条）、登記等に関する手続の代理を業とする者として司法書士に登記等に関する業務を原則として独占させるとともに（３条１項、７３条１項）、司法書士に対し、当該業務に関する法令及び実務に精通して、公正かつ誠実に業務を行わなければならないものとし（２条）、登記等に関する手続の専門家として公益的な責務を負わせている。

司法書士の、委任者（依頼者）に対する義務について

このような司法書士の職責及び職務の性質と、不動産に関する権利の公示と取引の安全を図る不動産登記制度の目的（不動産登記法１条）に照らすと、登記申請等の委任を受けた司法書士は、その委任者との関係において、当該委任に基づき、当該登記申請に用いるべき書面相互の整合性を形式的に確認するなどの義務を負うのみならず、当該登記申請に係る登記が不動産に関する実体的権利に合致したものとなるよう、上記の確認等の過程において、当該登記申請がその申請人となるべき者以外の者による申請であること等を疑うべき相当な事由が存在する場合には、上記事由についての注意喚起を始めとする適切な措置をとるべき義務を負うことがあるものと解される。

そして、上記措置の要否、合理的な範囲及び程度は、当該委任に係る委任契約の内容に従って定まるものであるが、その解釈に当たっては、委任の経緯、当該登記に係る取引への当該司法書士の関与の有無及び程度、委任者の不動産取引に関する知識や経験の程度、当該登記申請に係る取引への他の資格者代理人や不動産仲介業者等の関与の有無及び態様、上記事由に係る疑いの程度、これらの者の上記事由に関する認識の程度や言動等の諸般の事情を総合考慮して判断するのが相当である。

（注：当事者名は編集、適宜改行・下線・強調を追加。以下同じ。）

まずは一般論として、司法書士の、依頼者に対する義務について述べています。

ポイントは以下のとおり。

• 司法書士は、書面相互の整合性を形式的に確認する義務があることはもちろん、
• その確認の過程で、当事者の成りすましなどを疑うべき事由がある場合には、その事由について依頼者に注意喚起をするなどの措置をとる義務がある場合がある
• どの程度の措置をとるかは委任契約の内容による
• もっとも、委任契約の解釈にあたっては、次の事情など諸般の事情を総合考慮して判断する
  •  委任の経緯
  • その取引への、司法書士の関与の有無・程度
  • 依頼者の不動産取引に関する知識・経験の程度
  • その取引への他の資格者代理人や不動産仲介業者等の関与の有無・態様
  • 上記事由に関する疑いの程度
  • これらの者の上記事由に関する認識の程度・言動

依頼者に対する義務の話なので本件の判断には直接は関係ありませんが、最高裁がこのような一般論を述べたという点は、司法書士が業務を行うに際して念頭に置くべきでしょう。

司法書士の、第三者に対する義務について

しかし、上記義務は、委任契約によって定まるものであるから、委任者以外の第三者との関係で同様の判断をすることはできない。

もっとも、上記の司法書士の職務の内容や職責等の公益性と不動産登記制度の目的及び機能に照らすと、登記申請の委任を受けた司法書士は、委任者以外の第三者が当該登記に係る権利の得喪又は移転について重要かつ客観的な利害を有し、このことが当該司法書士に認識可能な場合において、当該第三者が当該司法書士から一定の注意喚起等を受けられるという正当な期待を有しているときは、当該第三者に対しても、上記のような注意喚起を始めとする適切な措置をとるべき義務を負い、これを果たさなければ不法行為法上の責任を問われることがあるというべきである。

そして、これらの義務の存否、あるいはその範囲及び程度を判断するに当たっても、上記に挙げた諸般の事情を考慮することになるが、特に、疑いの程度や、当該第三者の不動産取引に関する知識や経験の程度、当該第三者の利益を保護する他の資格者代理人あるいは不動産仲介業者等の関与の有無及び態様等をも十分に検討し、これら諸般の事情を総合考慮して、当該司法書士の役割の内容や関与の程度等に応じて判断するのが相当である。

続いて、依頼者以外の第三者に対する義務について。

当然ながら、司法書士は、依頼者以外の第三者に対しては原則として何らかの注意義務を負うわけではないということを前提としています。

そのうえで、例外として、

1. 第三者が当該登記に係る権利変動について重要かつ客観的な利害を有している
2. このことが当該司法書士に認識可能である
3. 当該第三者が当該司法書士から一定の注意喚起等を受けられるという正当な期待を有している

という場合には、司法書士は、当該第三者に対しても注意喚起をするなどの措置をとる義務を負うことがあり、それを果たさなければ不法行為として損害賠償責任を負うことがある、とされました。

この判決で一番重要なのはこの点です。
一定の場合には依頼者以外の第三者に対しても義務を負うことがある、とされたのです。

そして、そのような義務を負うかどうか、また、どの程度の義務を負うのかについては、前記（依頼者に対する義務）で述べたような諸般の事情を考慮して判断すべきであるが、特に、

• 疑いの程度
• 当該第三者の不動産取引に関する知識・経験の程度
• 当該第三者の利益を保護する他の資格者代理人あるいは不動産仲介業者等の関与の有無・態様等

をも十分に検討し、これら諸般の事情を総合考慮して、当該司法書士の役割の内容や関与の程度等に応じて判断するのが相当である、とされました。

本件についての判断

以上の枠組みを本件の事情について当てはめ、次のとおり判断されました。

これを本件についてみると、前記事実関係等によれば、Xは、Y司法書士と委任契約は締結しておらず、委任者以外の第三者に該当するものの、Y司法書士が受任した中間省略登記である後件登記の中間者であって、第２売買契約（注：B→X）の買主及び第３売買契約（注：X→C）の売主として後件登記に係る所有権の移転に重要かつ客観的な利害を有しており、このことがY司法書士にとって認識可能であったことは明らかである。

そして、Y司法書士は、Ａの印鑑証明書として提示された２通の書面に記載された生年に食違いがあること等の問題点を認識しており、相応の疑いを有していたものと考えられる。なお、Xがその利益を保護する他の資格者代理人を依頼していたという事情はうかがわれない。

しかし、Y司法書士が委任を受けた当時本件不動産についての一連の売買契約、前件登記及び後件登記の内容等は既に決定されており、Y司法書士は、そもそも前件申請が申請人となるべき者による申請であるか否かについての調査等をする具体的な委任は受けていなかったものである。
さらに、前件申請については、資格者代理人であるE弁護士が委任を受けていた上、上記委任に係る本件委任状には、印鑑証明書等の提出により委任者であるＡが人違いでないことを証明させた旨の公証人による認証が付されていたのである。
しかも、Xは不動産業者である上、その代表者自身がXの依頼した不動産仲介業者であるDの代表者やCの担当者と共に本件会合に出席し、これらの者と共に印鑑証明書の問題点等を確認していたものであるし、印鑑証明書の食違いはY司法書士が自ら指摘したこともうかがわれる。

そうすると、上記の状況の下、Y司法書士にとって委任者以外の第三者に当たるXとの関係において、Y司法書士に正当に期待されていた役割の内容や関与の程度等の点について検討することなく、上記のような注意喚起を始めとする適切な措置をとるべき義務があったと直ちにいうことは困難であり、ましてY司法書士において更に積極的に調査した上で代金決済の中止等を勧告する等の注意義務をXに対して負っていたということはできない。

したがって、上記の点について十分に審理することなく、直ちにY司法書士に司法書士としての注意義務違反があるとした原審の判断には、判決に影響を及ぼすことが明らかな法令の違反があるというべきである。

まず、Xは依頼者ではないものの、中間買主という立場であったことから、前記（司法書士の第三者に対する義務）で述べた、

1. 第三者が当該登記に係る権利変動について重要かつ客観的な利害を有している
2. このことが当該司法書士に認識可能である

の要件は満たすものとされました。

そして、

• Y司法書士は、生年が異なる2通の印鑑登録証明書などの問題を認識していた
• Xは、他の専門家にも依頼していたというわけではなかった

という事情は確かにあるものの、一方で、

• Y司法書士が依頼を受けた際には、既にこのスキームが決まっていた
• 自称Aの本人確認の調査までは、Xの依頼に含まれていなかった
• 前件登記の申請はE弁護士が委任を受けていた
• その委任状には公証人の認証が付されていた
• Xは不動産業者であり、また、本件会合にはX代表者のほかXが依頼した仲介業者Dの担当者も同席し、印鑑登録証明書の問題は彼らも認識していた

という事情もあるから、Y司法書士に正当に期待されていた役割の内容・関与の程度などの点について検討することなく、注意喚起など適切な措置をとるべき義務があったと直ちにいうことは困難だとしました（そのため、高裁が指摘するような決済の中止を勧告するような義務があったということはできない、としました）。

結論として、本件における「Y司法書士に正当に期待されていた役割の内容・関与の程度」などの点につきさらに審理を尽くさせるため、東京高裁に差し戻すこととしました。

解説

判決を読んで、「連続した取引とはいえ、自分の依頼の範囲外の売買の問題（売主の成りすまし）についてまで責任を負うというのは厳しい」とか「生年が異なる2通の印鑑登録証明書が出てきているのに決済を止めなかったのはさすがに怠慢だ」などの感想をお持ちの方もいるかと思います。

本件でのY司法書士の責任については、どう判断するべきなのでしょうか。

繰り返しますが、本件では、

• Y司法書士はあくまで後件登記の担当であり、成りすましだったのは前件の売主であった
• しかも、後件登記は中間省略で、依頼者はあくまでB・CでありXは依頼者ではなかった

というケースです。

まずは、これらを一つずつ見ていきましょう。

後件のみを担当した司法書士はどこまで責任を負うか

2つの売買があり、それらの登記申請が連件で行われる場合で、前件の売主が成りすましであったときは、後件のみを担当した司法書士は依頼者に対してどこまで責任を負うのか（前件は別の司法書士が担当している場合）。

詳細は別の記事にて解説しますが、本件の事案から離れて一般論を述べれば、この場合は、原則として後件担当の司法書士は責任を負わない、というのが裁判例の傾向です。
（東京地裁2013年（平成25年）5月30日判決、東京地裁2015年（平成27年）12月21日判決など）

ただし、例外として、

• 前件についても調査・確認を行うよう依頼者との合意がある場合
• 前件の売主が成りすましであると疑うべき特段の事情がある場合
• 前件の担当司法書士ががおよそその職務を果たしていないことが明らかであるなどの特段の事情がある場合

などの場合は、後件担当の司法書士も、調査・確認義務があり、これを果たさなければ責任を負うとされています。

前回紹介した、本件の一審判決（東京地裁2017年（平成29年）11月14日判決）も、同様の判断をしています。

ただし、この論点は、上告審判決では独立に論じられるのではなく、次の論点に吸収されて論じられています。

司法書士は依頼者以外の第三者に対してどこまで責任を負うか

本件の中間買主であるXのように、依頼者ではない第三者に対して司法書士が責任を負うことはあるのか。
あるとすれば、どのような場合か。

これが、上告審判決でのメイン論点となりました。

もちろん、原則として依頼者以外の第三者には責任を負わないというのが前提となっています。
（このことは上告審判決の補足意見でも詳細に述べられています。）

そのうえで、前述のとおり、例外として、

1. 第三者が当該登記に係る権利変動について重要かつ客観的な利害を有している
2. このことが当該司法書士に認識可能である
3. 当該第三者が当該司法書士から一定の注意喚起等を受けられるという正当な期待を有している

という場合には、司法書士は、当該第三者に対しても注意喚起をするなどの措置をとる義務を負うことがある、としました。

さらに、そのような義務を負うかどうか、また、どの程度の義務を負うのかについては、特に、

• 疑いの程度
• 当該第三者の不動産取引に関する知識・経験の程度
• 当該第三者の利益を保護する他の資格者代理人あるいは不動産仲介業者等の関与の有無・態様等

をも十分に検討し、これら諸般の事情を総合考慮して、当該司法書士の役割の内容や関与の程度等に応じて判断するのが相当である、としました。

このように、例えば「上記1～3の要件を満たせば注意喚起などをする義務がある」というのではなく、結局のところは個別的な事情を総合考慮したうえで判断する、という何とも分かりにくい判示になっています。
（もちろん、不法行為という枠組みですので、このような総合考慮的な判断をせざるを得ないのはある程度しかたがないのですが…）

ただ、上記1・2はある程度客観的な事情で決まりますから、問題は3の「正当な期待」でしょう。
これについては総合考慮で判断せざるを得ません。

具体的な基準を導くことはできませんが、判示の内容からすると、少なくとも、例えば

• ある第三者が明らかに取引に重大な利害関係を有しており（例えば本件のXのような中間買主は上記1・2の要件を満たすと考えられます）
• 売主本人の成りすましが極めて疑われるような事情があり
• その第三者が全くの素人で、取引の場にいた専門家がその司法書士だけであった

というようなケースであれば、その司法書士はその第三者に対して、少なくとも「あなたも誰か専門家に相談した方がいい」「一般的にはこういうケースはこういう危険があるよ」くらいは言うべき義務があると判断されるのではないかと考えます。

まとめ

以上のように、司法書士は、依頼者以外の第三者に対しても、その第三者の立場や属性（不動産取引の知識・経験など）、取引の状況（ほかに専門家がいるかどうかや、取引当事者の成りすまし疑惑の程度など）によっては、何らかのアドバイスをするなど適切な措置をとる義務がある、とされました。

実務での対応方法

取引や決済に立ち会う司法書士としては、自分が代理する範囲外の事情に疑わしい点を見つけたとしても、立場上、安易に「何か怪しいから決済は止めた方がいい」などと言うことはできないでしょう。

しかし、その場に重大な利害関係を有する第三者がいる場合には、念のため一般論としてリスクの説明くらいはしておく必要があると思われます。
また、それもできないのであれば、そのような第三者とは同席しないというのが（自己保身を図るという点では）よいかもしれません。