【最高裁判決】地面師案件における司法書士の第三者（中間買主）に対する責任について①
弁護士 関口 郷思（関口法律事務所）
2020年（令和2年）3月6日、最高裁第2小法廷にて興味深い判決が言い渡されました。
所有権移転登記の連件申請において、前件の売主が地面師の成りすましだったため結局移転登記ができなかったという事案において、後件を担当した司法書士の責任について、特に、直接の依頼者ではない中間買主に対しての責任について判断したものです。
一審（地裁）では司法書士の責任は否定され、控訴審（高裁）では逆転して責任が認められたところ、今回の最高裁の判決で高裁に差戻しとなりました。
（最高裁が今回示した枠組みのもと、高裁で再審理することになります。）
結論としては、司法書士の責任を認めた高裁判決を否定した、ということになります。
ただし、この事案は一般的な「地面師詐欺にかかわってしまった司法書士の事例」といえるような単純な事例ではないことに注意が必要です。
被告となった当該司法書士は、
- 2件の連続した売買取引の、後の件のみの担当であった
- 原告の依頼を受けていたわけではなかった
という立場であったことに加え、後述のように、この事案には特殊な事情がいくつもあります（後記「事案のポイント（本件における特殊事情）」を参照）。
さらに、あくまで高裁に差し戻しただけ（つまり結論はまだ出ない）ですので、今回の判決をもって「司法書士の責任を緩やかに解した」とか「厳しく解した」とかは簡単にはいえないでしょう（ただし、私は厳しめの判断だとは考えています）。
そんな事情はありますが、実務に与える影響は大きいと思いますので、事案の詳細や一審・控訴審の経過を踏まえたうえで、この最高裁判決について2回に分けて解説します。
（判決全文はこちらの最高裁のページを参照）
今回は事案の概要やポイント、一審・控訴審の判断について。
上告審の判断については次回。
事案の概要
事実関係は、一審・控訴審判決から引用しました。
概略
概略は次のとおりです。
Aが所有する土地について、
- A→B
- B→X→C（登記は中間省略）
（1と2の登記手続は連件申請された。）
の2段階の売買取引（売買契約は3本）がなされ、代金の決済がなされたものの、Aが地面師による成りすましであったため結局Cには所有権移転登記ができなかった、という事案です。
1の登記はE弁護士が、2の登記はY司法書士がそれぞれ担当しましたが、両者とも、Aが成りすましである危険（具体的には印鑑登録証明書の偽造など）を見抜くことができませんでした。
そこで、両者の注意義務違反により損害を被ったとして、中間買主であるXが、E弁護士・Y司法書士に対して損賠賠償を請求したのが本件です。
※このうち、今回の上告審（最高裁）で問題となっているのは、2を担当したY司法書士の件です（後述のとおり、1を担当したE弁護士には一審で損害賠償義務が認められ、控訴せずに確定しています）。
なお、Y司法書士に2の登記手続を依頼したのはB・Cで、Xは依頼者ではありませんでした。
当事者
多くの登場人物が出てくるのですが、事案の説明に必要な限りで説明すると以下のとおりです。
契約当事者となったのは、A（個人）、B、X、C（いずれも法人）の4者。
ただし、取引の場に実際に表れたのはAをかたる偽者（成りすまし）です（以下「自称A」といいます）。
A→Bの登記手続（以下「先件登記」といいます。）を、両者の代理人として担当したのがE弁護士。B→(X→)Cの登記手続（以下「後件登記」といいます。）を、B・Cの代理人として担当したのがY司法書士です。
取引の場には、Xの代表者が手配した仲介業者Dの担当者もいました。
また今回の一連の取引を実質的に主導していたのが、E弁護士の事務所の事務員であるFです。
（ちなみにFは元弁護士。除名されて資格を失い事務員として働いていましたが、この事務所を実質的に支配していたとされています。）
ほかにも、Fに話を持ちかけてきたブローカーや、自称「Aの代理人」など地面師の一味っぽい人々などが登場しますが、今回は説明を割愛。
取引の概要
前記の図のとおり売買契約はA→B、B→X、X→Cの3本ありますが、B→X→Cの移転登記は中間省略（三為）で行われることとなり、また、A→Bの先件登記と、B→Cの後件登記は連件申請でなされることとなりました。
また、B→Xの売買代金は6.5億円、X→Cの売買代金は6.81億円と決まりました。
（ちなみに差額3100万円がDの仲介報酬だったようです。）
調印・決済の3日前、F（Eの事務所の事務員）が、Eの事務所に、自称A、Aの代理人と称する人物、X担当者、C担当者、D担当者、Y司法書士などを呼び寄せ、Aの本人確認や、必要書類の確認が行われました（なお、E弁護士は出席せず）。
以下、この会合を「本件会合」といいます。
本件会合においては以下のような出来事がありました。
自称Aの本人確認が行われた際、自称Aが生年を「大正13年」と回答したが、その場にあった印鑑登録証明書には「大正15年」と記載されていました。
これをFに問いただされた自称Aは、「大正13年」と記載されている別の印鑑登録証明書を取り出して示しました。
その後、調印・決済日に、再び関係者が集まったうえで調印・決済が行われました（この時もE弁護士は出席せず）。
着金確認後、Y司法書士は、E弁護士が作成したとされる先件登記の申請書類とともに、自ら作成した後件登記の申請書類を法務局に持参し、2つの登記を連件申請しました。
しかし、その4日後、法務局からの連絡で、Aの印鑑登録証明書が偽造のものだと判明。
そのため、Y司法書士は後件登記の申請を取り下げ、また前件登記の申請は却下されました。
お金の流れ
お金の流れは以下のとおり。
CからXに6.81億円が送金され、さらにXは6.48億円を、Bの代理人とされたE弁護士の預り金口座に送金。
Eの口座からは、その日のうちにBに3.95億円振り込まれたほか、残りはその他の関係者に振り込まれました。
取引のその後
結局、XはCに登記を移転させることができなくなったため、CはX・C間の売買契約を解除しました。
そのうえで、X・C間で、XがCに違約金を含む約7.5億円を分割払いで返還する旨の和解合意がなされました。
そこで、専門家としての注意義務に違反しAの印鑑登録証明書の偽造を見抜けなかったためにXが6.48億円の損害を負ったとして、Xが、E弁護士とY司法書士を訴えました（不法行為に基づく損害賠償請求）。
※成りすましの犯人はもちろん、B社からも、回収不能になったと思われます。
事案のポイント（本件における特殊事情）
前記で述べたものも含め、本件では、以下のような特殊な事情がありました。
説明の便宜上、争点との関連でY司法書士に有利と考えられる事情と、不利と考えられる事情に分けて挙げます。
有利と考えられる事情
- 前件登記の代理人はE弁護士であり、Y司法書士は、後件登記のみの代理人であった。
- 後件登記は中間省略のため、中間買主であるXは、Y司法書士の依頼者ではなかった（依頼者はB・C）。
- Y司法書士の報酬は13万円であった。
- 権利証がないため、前件登記申請では公証人の認証付の委任状が添付されていた（公証人を欺いて得たもの）。
- そのため、後述の印鑑登録証明書（偽造書類）は登記申請に必須のものではなかった。
- 本件会合にはX（不動産業者）やD（仲介業者）の担当者もおり、後述の印鑑登録証明書を見ていたものの誰もストップをかけなかった。
不利と考えられる事情
- 取引を仕切っていたのは事務員のFであり、Y司法書士は、E弁護士と一度も話をしていない。
- Eの事務所での本件会合の際、自称Aから、生年が異なる2通の印鑑登録証明書が出された。
- 上記の印鑑登録証明書2通をその場でコピーしたが、2通とも「複製」の文字が出なかった。
- 上記の印鑑登録証明書に記載の住所が、登記簿に記載の住所と異なっていた（最後の「号」が欠けていた）。
- Y司法書士はこれらを見たものの、取引にストップをかけなかった。
その他、細かい事情はたくさんあるのですが今回は省略します。
一審（東京地裁）の判断
前述のとおり、専門家としての注意義務に違反したためXが6.48億円の損害を負ったとして、Xは、E弁護士とY司法書士を訴えました。
これに対する一審判決（東京地裁2017年（平成29年）11月14日判決（判時2392・20））の概要は以下のとおり。
まず、E弁護士に対する請求は全額認められ、E弁護士は控訴しなかったため、こちらについては一審で確定しました。
続いて、Y司法書士に対する請求に関しては、連件申請に関する一般論として、
- 前件の登記手続に関する資料の真偽の調査義務は、まずは前件の登記手続代理人が負うもので、原則として後件の代理人はその調査義務を負わない
- 後件の登記手続代理人は、特段の合意がない限り、前件の登記義務者の本人性等の確認義務を負わない
と述べたうえで、結論としてY司法書士の責任を否定し、こちらについては請求を棄却しました。
なお、この一般論自体は、複数の裁判例においても同様の判断がなされているところです。
控訴審（東京高裁）の判断
これに対し、Xが、請求額を3.48億円に絞って控訴しました。
（判決文からは3億円を除外した理由は不明。推測ですが、E弁護士（あるいは賠償責任保険）から一部の弁済を受けることとなったのかもしれません。）
これに対する一審判決（東京高裁2018年（平成30年）9月19日判決（判時2392・11））の概要は以下のとおり。
（前述のとおりE弁護士の方は一審で確定していますので、ここからはY司法書士についてのみの判断です。）
まず、連件申請を担当する司法書士の責任について、
司法書士は、連件申請の後件申請だけを代理する場合であっても、前件申請の形式的な要件の充足を確認することはもとより、その職務の遂行過程で前件申請の却下事由その他前件申請のとおりの登記が実現しない相応の可能性を疑わせる事由が明らかになった場合には、前件申請に関する事項も合めて速やかに必要な調査を行い、その結果も踏まえて、登記申請委任者その他の重要な利害関係人に必要な警告（問題点の所在及びその時点で判明している調査結果の説明、取引・決済の中止又は延期の勧告、勧告に応じない場合の登記申請代理人の辞任の可能性など）をすべき注意義務を負うと解するのが相当である。
との一般論を述べました。
そのうえで、Y司法書士が、前記「事案のポイント」で述べたような、怪しげな印鑑登録証明書の件（生年の異なる2通の印鑑登録証明書が出てきたことや、コピーしても「複製」の文字が出なかったなど）をスルーした点や、E弁護士と全くコンタクトを取ろうとしなかった点などを重視し、Y司法書士の責任を認めました。
ただし、過失相殺により5割減額され、認められた損害賠償額は3.24億円となりました。
これに対してY司法書士が上告したのが、本件最高裁判決です。
