財産分与における家・マンションの扱い　～負債は財産分与の対象になりません

離婚時の財産分与の話合いでもめることが多いのが、不動産の扱いです。

財産分与では多くの場合、単純に「財産を1/2ずつ分ける」と考えて差し支えないのですが、不動産が含まれる場合は、住宅ローンをどう考えるかなど単純に整理できない部分があります。

正しく理解していないと、裁判(審判・判決)において意外な判断が下されることがありますので、注意が必要です。

財産分与の基本的な原則

財産分与と相続がごっちゃになっている方が多いですので、まずはこの点から。

相続では、資産(プラスの財産)も負債(マイナスの財産)も引き継ぎ、相続人同士で分割して取得します。
これに対し財産分与では、負債(マイナスの財産)は分与の対象になりません。

よく「財産の半分をよこせと言うのであれば、借金も半分負担しろ」という人がいますが、これは間違いです。

ただし、場合によっては財産分与の金額を定めるにあたって負債が考慮されることはあります。

財産分与における不動産の扱い

では、不動産がある場合、財産分与は実際にどのように行われるのでしょうか。
ここでは、簡単な例についていくつか見てみます。

以下では、話を簡単にするために

・夫が会社員で妻が専業主婦(収入は夫のみ)
・夫名義でマンションを買い、夫名義で住宅ローンを組んだ
・頭金はゼロ、購入時の価格は4000万円、別居時の価格は3000万円
・ほかに預貯金等の資産は無し

という事例を前提に解説します。
なお、財産分与の計算で物件の価値をいくらとするのかは原則として別居時で判断します。

・(別居時のマンションの価格)＞(ローン残額)　の場合

例えば別居時のマンションの価格が3000万円で、その時点のローン残額が2000万円だとすると、マンションの価値は差引き1000万円とされます。
なので、これを折半し「夫が妻に500万円を分与する」という結論になります。

・(別居時のマンションの価格)＜(ローン残額)　の場合(オーバーローンの場合)

他方、別居時のマンションの価格が3000万円で、その時点のローン残額が3500万円だとすると、マンションの価値は差引きマイナス500万円とされます。
この場合は、プラスの財産がないので財産分与は行われません。

では、このケースで仮に夫名義の1000万円の預金があった場合はどうか。
1000万円から500万円を引いて、残った500万円を250万円ずつ折半するのか？

答えはそうではありません。
確立した判例はありませんが、通常は預金のみを財産分与の対象として、1000万円を500万円ずつ折半します。

前記のとおりマイナスの財産であるマンションについては財産分与を行いません。
つまり、この場合マンションは財産分与の対象となりません。

したがって、マンション以外の資産についてのみ財産分与が行われることになるのですが、ローンの残債分は財産分与では考慮されません(とされることが多いです)。
なぜなら、このケースでは夫は残ったローンをまるまる引き受けることになりますが、逆にいえば、ローンを完済すれば不動産の権利をまるまる得られるためです。

そのため、預金1000万円のみが財産分与の対象となり、これを500万円ずつ折半して終わり、となります。

その他

以上、単純なケースについてご説明しましたが、現実はかなり複雑です。

例えば、実際にはマンション購入時にどちらかが頭金を入れている場合が多いと思います。
結婚前に持っていた資金や親からもらったお金は財産分与の対象となりませんので、これらを頭金に入れた場合には当然不動産の分与に当たって考慮しなければなりません。
この計算はやや複雑になります。

ネット上にはさまざま解説がありますが、情報が不正確だったり古かったりするものも多く、注意が必要です。
自分流で判断せず、複数の弁護士の意見をきいてみるのがよいと思います。